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不動産競売の実際の流れ【画像つき】:自宅&土地の差押え~競売〜買い戻し全記録

コタローです。

この記事では、僕が所有する不動産(土地と自宅)について、債権者や裁判所とのやりとりを実際の書面をもとに、時系列でご紹介していきます。

現時点で土地や家などの不動産を所有していない人、もしくは今後も不動産を購入する予定がない人にとっては必要な情報でないかもしれません。

ですので、そういう場合は読み飛ばしていただいてもOKです。

ただ、大まかな流れだけでも知っておいて損はないと思いますし、将来的にあなただけでなく、あなたの大切な誰かの役に立つ可能性も大いにあります。

せっかくこの記事をご購読いただいたご縁ですので、情報収集の一環としてぜひ目を通してみてください。

土地や家などの不動産を所有している方にとっては、返済を止めると、どんな流れで差し押さえや競売が進んでいくのか。

事例の一つとして、参考にしていただけるはずです。

なお、債権者とのやりとりは現在進行形で続いており、この記事も進捗によって更新していく形のため、今のところ完結はしていません。

今後どのような展開になるのかは私にも予想できませんし、仮に借金の時効を援用することになっても、借金の時効は5年、最長で10年かかるため、完結はまだまだ先の話しになると思います。

住宅ローンや不動産の融資を払えなくなると、一体どうなるのか。

そのリアルをお伝えしていくという記事の趣旨をご理解いただいたうえで、読み進めていただけますと幸いです。

それでは、前置きが長くなりましたがこれから具体的な内容をお伝えしていきます。

土地・住宅・ローンや保証人の概要

僕は、住宅ローンで自宅を、事業用の融資で土地を買いました。

住宅ローンは、父が保証人に。

土地に関しては、嫁さんが保証人に。

もちろん、家と土地はそれぞれ担保に設定されています。

住宅ローン、事業用の土地ともメインバンクであるA銀行からの借り入れです。

家はどうしようか悩んだのですが、家族とも相談して残す方向で動いていくことにしました。

具体的に言うと、競売になった家を買い戻す、という作戦です。

まあ、買い戻すためにはある程度まとまった資金が必要なので、できるだけ時間稼ぎをしつつ、ダブル・トリプルワークで資金を確保していくことにしました。

ちなみに、返済を止めた当初、銀行には「住宅ローンだけは支払っていきます」と言ってみましたが、それはできないと即答されたんです。

にも関わらず、別の支店で住宅ローンの滞納分だけの支払いはできていたんですよね。

でも、今後の戦略を考えると払うだけムダなので、ほどなくして滞納分の支払いも止めましたけど。

余談ですが、僕は当初住宅ローンをA銀行(事業資金などの融資も受けていたメインバンク)以外のところから借り入れをしていました。

僕が融資を受けた住宅ローンはフラット35で、金利は確か色んな特約を駆使して3.2%くらいだったと思います。

今の金利と比べると、かなり高いですよねぇ…。

まあ、それはいいんですけど。

そして、仕事の絡みでA銀行と付き合うようになり、事業の融資を受ける際に住宅ローンの借り換えを提案されたのです。

住宅ローンを借り換えてもらえれば、今後もさらに良いご提案ができるようになるから、みたいに言われて。

で、それだったらと深く考えず言われるがまま借り換えをしました。

その際、メリットがあるからということで金利を固定から変動にしたんです。

最初の10年は固定、その後5年ごとに金利を見直す、みたいなプランだったと思います。

月々の支払いも3000円くらい安くなるので負担が軽くなりますよ、ということだったんで、まあいいかなと。

あとから分かったのですが、この変動金利って長期的にみると相当リスクが高いんですよね。

当時は完全に銀行のことを信じ切ってましたし、自分自身も勉強不足でした。

この記事の趣旨とは違うので住宅ローンの内容について詳しくは書きませんが、今考えるとこの判断は完全に間違いだったと言えますね。

何が言いたいのかと言うと、銀行の言いなりばかりになっていると身ぐるみはがされちゃいますよ、ということです。

銀行および銀行マンは、目先の数字をあげることしか頭にありませんから。

正しい知識を身に付けて、自分の身は自分で守っていきましょう!

と、前置きが長くなりましたが、住宅ローンの返済を止めるとどうなるのかを、各種書類とともに時系列でお伝えしていきます。

返済停止から競売までの流れは、前出の銀行とのやりとりのパートでご紹介しているので、そちらでご確認お願いします。

土地・住宅競売の流れ

不動産の競売開始決定の通知が届いたのは、返済をストップしてから約9か月後のことでした。

僕の場合、住宅ローンのほかに事業の融資もあったので、それがある程度の時間稼ぎになったかもしれません。

3~4カ月程度で期限の利益を喪失し、それから回収を始めるくらいの感じが一般的だと言われていますので。

僕が借りていた住宅ローンは保証会社がついていたため、期限の利益喪失後、保証会社から銀行に残金が代位弁済され、保証会社が競売を申し立てたという流れです。

代位弁済から競売開始までは約1ヶ月ほどだったので、動きはわりと早い感じですね。

なお、僕は事業性の融資が絡んでいたので無理でしたが、住宅ローンのみの借り入れなら、支払い方法や期間に関しては交渉の余地があります。

もし支払いに問題が生じた場合、あるいは生じそうな場合には、早めに銀行に相談に行くことをおすすめします。

銀行は、そのような相談には応じなければならないことになっていますから。

では、ここから本題です。

土地付き自宅の差し押さえ〜競売〜買い戻し〜その後の流れを画像を交え時系列でお伝えしていきます。

担保不動産競売開始決定の通知(土地&建物)

不動産の競売が決まると、担保不動産競売開始決定の通知というものが届きます。

書式は各裁判所によって多少の違いはあるでしょうが、ほぼほぼ似たような感じだと思います。

担保不動産競売開始決定通知1
担保不動産競売開始決定通知2
自宅競売1
自宅競売2

物件目録にあるのは、土地と建物です。

土地と建物はセットで競売にかけられます。

土地と建物は普通セットで売られるので、まあ当然と言えば当然ですよね。

競売3
自宅競売4

競売実施通知:第1回目(土地&建物)

そして、競売決定通知が届いてから約1ヶ月半後。

競売の日時やスケジュールが書かれた通知が届きます。

自宅競売5

競売の入札開始は、この通知が届いてから約2か月後、売却決定日は入札開始から約3週間後です。

申し訳ありませんが、念のため具体的な数字は伏せさせていただきますのでご理解ください。

結構衝撃的だったのは、住宅の価格です。

新築で約2000万円、まだ9年ちょっとしか住んでいないのに、評価額はわずか600万円ほどでした。

10年経たずに、家の価値は3分の1以下です。

土地にいたっては、購入価格の5分の1以下…。

この時点ですでに土地も建物も資産ではなく負債ですね、もはや笑うしかありません。

買受可能価額というのは、オークションでいう最低落札価格みたいなものです。

売却基準価額より2割程度安くなっています。

自宅競売6

もし入札期間内に入札がなかった場合、特別売却に移ります。

特別売却とは、オークションでいう即決価格みたいなもので、買受可能価額以上の金額で一番に入札した人が即落札になります。

自宅競売7
競売当事者目録
自宅競売物件目録

競売実施通知:第1回目(土地&建物=保証人へ郵送分)

自宅競売8
自宅競売通知書
自宅競売9
自宅競売10
自宅競売11

繰り返しになりますが、僕の目標は競売で自宅を買い戻すことです。

その資金を準備するためトリプルワークで必死で働いていましたが、お金をかき集めても期日までに600万円は用意できそうになく。

もし今回競売の入札がなければ、金額を下げて再出品されます。

なので、落札されないことを祈りつつ、次回の落札に照準を絞ることにしました。

そして…

祈りが通じたのか、第1回目の競売は入札者ゼロ、特別売却の申し出もなく、無事次回の競売に持ち越しです。

競売公売.comでの物件公開

ちなみに、競売が始まるとインターネットの競売サイトに情報が掲載されます。

以下は「競売公売.com」というまとめサイトで実際に公開されていた、上記競売物件のスクショです。

最高裁判所が委託して運営している「不動産競売物件情報サイト」の情報を転載しているサイトなんですけど、このように、報酬目的で運営されているまとめサイトがたくさんあるんです。

物件情報の詳細だけでなく、周辺の画像も掲載されています。

もちろん、ネット上のサイトなので誰でも見ることができる。

個人情報の部分は伏せられているものの、知っている人が見ればバレバレです。

見る人が見れば、誰の家か十分に分かるレベルの画像なので、ただただ知り合いや近所の人が見ないことを祈るのみでした。

嫁さんもかなり心配していましたし、当事者からすると、こんなさらし者みたいな仕打ちはホント勘弁してください、って感じです…。

試しに一度見てみてください。

もし自分の土地や家がこんなところに掲載され、しかも不特定多数の人に物色されたら、って考えるだけで気が重くなると思います…。

競売公売.com

一般社団法人災害支援協会の訪問

さらに、競売が開始され一般に公開されると、以下のような団体からセールスマンが訪問してきました。

「一般社団法人 災害支援協会」という、ちょっと怪しそうな団体です。

一般社団法人災害支援協会1
一般社団法人災害支援協会2

訪問者は、僕と同年代くらいの男性。

「ご主人さん、こちらの土地と家が競売にかけられたのはご存知ですよね。競売にかけられているというのは、インターネットでも公開されているので誰でも見ることができます。

世間的な体裁もあるでしょうし、なにより落札されてしまうと、この家から出ていかなければならなくなってしまいます。

もしこの家にそのまま住み続けたいと思われているなら、そのお手伝いができますので一度話しを聞いてみませんか?

債権者と交渉して競売を取り下げることもできますので、インターネットの情報も削除されます。

ご主人さんとしても、このままインターネットに公開され続けるのは、ご近所さんやお勤め先の目なども考えると、いろいろとご都合の悪いこともおありかと思います。

もちろん、ご相談は無料です。お話しを聞いていただいたうえで、利用するかしないかをご判断いただければ構いません」

別に怪しいものではございません、などと軽いノリでセールストークをしてきます。

普段は美容師をやっていて、副業でこの仕事をしているんだとか。

いやいや、美容師の片手間でこの仕事をやっているって、この一大事に、まかり間違ってもそんな営業マンを信用できるわけがないだろう…。

しかも、自己資金ゼロで即日解決、とか、借金がゼロになる仕組み、とか、完全に胡散臭い。

不動産屋や金融屋ではないので安心してご連絡ください?

では、一体あなたたちは何屋なのだ?

そもそも、この「一般社団法人 災害支援協会」とは?

ホームページには、台風や地震などの災害時にいろいろな支援をしていると書かれていますが、その他にも、今回のように競売にかかった物件に訪問してセールスをかける、みたいなこともやっているんですね。

これ、全国的に求人を募集して、私と同じような競売物件を回っているようです。

支援と言う名の、れっきとしたビジネスですね。

お金が発生するので、ボランティアじゃないことは確か。

カラクリは、こうです。

要するに、競売にかかった家を彼らが買い取って賃貸契約を結ぶことで、そのまま家に住み続けることができますよ、ということ。

任意売却すれば競売より高い価格で売れますから、お金を残すことができる可能性もあります。

ただ、競売にかかっている物件って、ほぼお金の問題が原因ですよね。

ローンを支払えないから差押えられて、競売にかけられた、とか。

どう考えてもお金に困っているっていうのは明らかなのに、なぜそのような相手と商売をするのか?

答えは簡単、儲かるから。

お金に困っている相手と商売をすれば、支払いが滞ってしまうというリスクは当然あります。

でも、もしそうなっても、どう転んでも彼らは損しないような仕組みになっている。

だから、商売として成り立つのです。

債権者が変わり、ローンが家賃という名称になるだけで、本質的には何も変わらない。

甘い話には、必ず裏があります。

なにごとも、メリットがあればデメリットもある。

都合のいい、耳触りのいいことしか言わない人間は、まずは疑ってかかることです。

それに、ただでさえ競売という非常事態に直面し、メンタル的にも不安定で影響を受けやすくなっています。

支援という言葉にまどわされ、弱みにつけこむセールスマンの話しをうのみにすることなく、こういうときこそ自分でしっかりと情報収集し、冷静に判断することが必要です。

この段階では、いろいろなところから目を付けられています。

ビジネスチャンスとばかりに、ここと同じように救世主的なオファーを持ちかけてくる業者も、他にもあるかもしれません。

安易に話に乗ってしまわないよう、十分にお気を付けください。

競売実施通知:第2回目(土地&建物)

そして、1回目の競売が不発に終わってから約1週間後。

息をつく間もなく第2回目の競売通知が送られてきました。

自宅競売12

入札開始は、通知が届いてから約2か月後です。

アドバイザーが言うには、次回は半年後くらいだろうとのことでしたが、思ったより展開が早かったです。

僕の住んでいるところは地方なので、都会と比べて裁判の件数も少ないからではないかと思います。

第2回目が始まるまでの約6か月で買い戻しの資金をつくって…と考えていましたが、ちょっと予想外の展開。

ただ、売却基準価額・買受可能価額とも約3割程度安くなっていたので、頑張ればどうにかなりそうな金額ではありました。

ざっくり、約3割ディスカウントされて400万円台といった感じです。

自宅競売13
自宅競売14
自宅競売15
自宅競売16

言うまでもなく上記と同じ通知が保証人にも届いていますが、繰り返し出す必要もないかと思いますので割愛します。

で、正直かなりキツかったですが、何とか資金のメドが立ったので、今回の競売で入札することに。

入札は親族にお願いしました。

ただ、事情が事情だけに入札してくれる親族を探すのがちょっと大変でしたが…。

お金の問題って、いくら近しい人でもなるべく関わりたくないものなんですね。

詳しくはこちらに書いてますけど、親族を含め、世間の風当たりって冷たいものですよ。

この件で事実上縁が切れちゃった親族もいますし、いろいろ人間見させてもらいました。

両親にはホントに申し訳ないことをしたなって思います。

まあ、周囲の協力もありどうにか入札できる準備が整ったので、入札に向けて裁判所に書類を取りに行きます。

競売入札の書類

競売入札書類
競売入札書類2
競売入札書
自宅競売裁判所保管金
自宅競売入札書封筒

地域によって多少の違いはあるかもしれませんが、書類の内容に関してはだいたい似たようなものだと思います。

肝心の入札金額に関しては、買受可能価額にちょっと色を付けた程度。

で、入札するための保証金を振込み、その他の書類を記入して裁判所に提出に行きます。

保証金とは、いわゆる頭金のようなものです。

買受可能価額の約3分の1くらいの金額を入札の際に入金します。

保証金は落札できなかった場合、指定の口座に返金されるようになっています。

提出も、もちろん親族です。

入札書類の提出&受取証の受領

そして、書類に不備がないのを確認し、受取証をもらって無事入札は終了です。

自宅競売受取証

期間入札一覧表(入札結果の確認)

受領証を受け取ってから、待つこと約1週間。

ついに開札の日がやってきました。

親族と一緒に裁判所に出向き、開札結果を確認しに行ってもらいます。

私は裁判所の駐車場で待機。

開札場には約20人くらいの人がいて、期間入札の一覧表をもとに入札結果が読み上げられていきます。

緊張の瞬間です。

そして…

今回は買受可能価額にちょっと色を付けたくらいのギリギリの金額でしたが、なんとか無事落札することができました!

まあ、入札者は僕の親族しかいなかったので当然と言えば当然なのですが…。

自宅競売期間入札一覧表

最高価買受申出人への事務連絡書類

そして、落札から数日後。

親族のもとに裁判所から事務連絡の通知が届きます。

自宅競売16
不動産競売事件事務連絡
不動産競売事件2
不動産競売事件3

実は、落札したからといっても、まだ油断はできないんですよね。

落札した人が買受人として適切かどうかを裁判所が検討し、問題ないと判断された場合のみ売却の許可が出されるからです。

この間、約1週間ほど。

さらに、裁判所からの売却許可が出ても、まだ安心はできません。

債務者は1週間以内ならこの決定に不服申し立てをすることができるんですね。

この約2週間を乗り越えることができれば、晴れて正式な買受人になれる、というわけです。

今回、名字が同じ親族が落札者だったので否認されないかどうか心配でしたが、裁判所からの売却許可も下り、債務者からの不服申し立てもなく、無事買受人になることができました。

そして、正式に買受人になることが決定したら、代金の納付&所有者移転や登記の手続きに入っていきます。

代金納付期限通知書

買受人になることが正式決定すると、代金納付期限通知書が送られてきます。

代金納付期限通知書1
代金納付期限通知書2
不動産競売代金納付
不動産競売代金納付3

代金の納付には期限があるので、それまでに納付しなければなりません。

もし期限内に納付できないと、保証金も没収、これまでの努力がすべてが水の泡になってしまいます。

なので、不意のトラブルに備えて早めに手続きをしてしまいます。

必要書類や準備するものなどは詳しく書かれているので、それを見ながら準備すれば特に問題はありません。

代金納付&書類提出

添付の書類に必要事項を記入し、銀行にて売却代金の残金を入金。

登録免許税の収入印紙や切手を郵便局で購入したら、書類一式と一緒に裁判所に提出に行きます。

提出は、買受人の親族です。

不動産競売売却代金・登録免許税納付書1

無事買い戻せたのはよかったのですが、登録免許税の金額にはびっくりしました。

まさか、売却代金とは別に20万円以上ものお金が必要になるとは思いもしなかったです。

この登録免許税については、完全に勉強・リサーチ不足でした。

資金に多少の余裕があったからよかったものの、ギリギリだったらちょっとヤバかったかもしれません…。

もし競売に参加することがあるならお気を付けください。

配当期日呼出状

そして、裁判所に書類を提出してからほどなくして以下の通知が届きます。

不動産競売配当期日呼出状1
不動産競売配当期日呼出状1
不動産競売配当期日呼出状4
不動産競売物件目録
不動産競売配当期日呼出状5

債務額に満たない金額で売却されているので、売却代金はすべて債務者が持っていきます。

もし、債務額以上の金額で売却されていれば自分にもお金が戻ってきますが、今回は配当がありませんので出席しません。

通知にも、出頭の必要がなければ出頭しなくていい、とわざわざアンダーラインまで引いてくれていますね。

それから約2週間後。

親族のもとに、新しい所有者が記載された登記情報の書類が届きました。

名義人は、しっかりと親族の名前になっています。

これで、競売は終了です。

無事、自宅を取り戻すことができ、これからも引き続き住むことができるようになりました。

もっとも、僕は親族名義の家を借りて住まわせてもらっているという形になるので、厳密に言えば僕の自宅ではないのですが。

不動産登記情報の書類

不動産競売保管金受領証書
不動産競売保管金受領書2
不動産競売登記識別情報通知1

住宅ローン保証会社からの催告書

そして、不動産登記情報の書類が届いてから約1か月後。

住宅ローン保証会社より催告書が届きました。

住宅ローン保証会社からの催告書1
住宅ローン保証会社からの催告書2
住宅ローン保証会社からの催告書3

簡単に言うと、担保物件の土地と住宅を売ったけど、売却金額が足らなかったので残金と損害金を一括で支払ってくれ、という内容です。

同じ内容の書面が、保証人にも届いています。

もちろん、一括で支払えるようなお金はないので無理ですが。

そもそも、一括で支払えるようなお金があれば支払ってますよね…。

いずれにしても、支払いができなくなったら担保物件を差し押さえて売却するという、契約書に書かれた内容通りに実行がなされたので、僕は債務者としての責任を果たしたということが言えると思います。

それに、僕にはもうお金にできるような資産と呼べるものはありません。

ということで、現時点の進捗はここまでです。

さて、今後の展開はどうなっていくのでしょうか。

また、新たな動きがあった場合は随時追記していきます。

2021年6月18日追記:

記事が長くなってきたので、利便性を考えて今後はその都度記事をアップしていくことにしました。

↓次の記事はこちらです。

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この記事を書いた人

4000万円の借金を滞納しつつ生きてるアラフォーリーマンです。任意整理や自己破産してません。住宅ローン払えなくなり家が差し押さえられましたが、今も変わらず住んでます。車も乗ってる、クレカも持ってる、生命保険もかけてる、学費も工面できてる。普通じゃない方法で借金解決を目指してます。

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